Weitere Fragen vor dem Kauf

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Neben den Bedingungen zur Finanzierung des Kaufpreises, die Sie mit Ihrer Bank oder anderen Kreditinstituten besprechen sollten, gilt es weitere Punkte zu prüfen:

■ Was steht im Grundbuch und im Bauakt?

Besorgen Sie sich einen Grundbuchauszug vom Verkäufer oder beim Bezirksgericht. Daraus können Sie ersehen, ob die Wohnung/das Reihenhaus lastenfrei ist, und ob Rechte anderer Personen bestehen. Außerdem können Sie so in Erfahrung bringen, ob es Mehrheitseigentümer im Haus gibt, die unter Umständen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft blockieren könnten.

Sie wollen wissen, ob ein Gebäude der Baubewilligung entspricht. Dann bitten Sie die Eigentümerin bzw. den Eigentümer um eine Vollmacht, damit Sie bei der Baubehörde in den Bauakt einsehen dürfen. Im Bauakt sind alle Bauanträge und Bewilligungen gesammelt.

■ Ist die Wohnung baubehördlich benützungsbewilligt?

Nicht nur das Bauwerk, sondern auch die Wohnung muss den Bauvorschriften entsprechen. Beispielsweise kommt es bei nachträglich ausgebauten Dachböden immer wieder vor, dass der Ausbau baurechtlich nicht in Ordnung ist oder den eingereichten Plänen nicht entspricht. Lassen Sie sich daher zu Ihrer Sicherheit von der Verkäuferseite eine Vollmacht zur Einsicht in den Bauakt geben.

■ Wie ist der Bauzustand des Hauses/der Wohnungen?

Wenn Sie eine Wohnung in einem älteren Haus kaufen, dann können sich aus einem schlechten Bauzustand erhebliche Kosten ergeben. Einerseits kann eine optisch einwandfreie Wohnung erhebliche Mängel aufweisen, die nur im Rahmen einer eingehenden Prüfung durch eine Sachverständige Person abgeklärt werden können. Andererseits müssen Sie auch bei der Behebung von Mängeln an allgemeinen Teilen der Liegenschaft mitbezahlen; oder bei ernsten Schäden, die in anderen Wohnungen und Reihenhäusern auftreten.

Begehen Sie die Liegenschaft daher mit einer Sachverständigen Person, um vor unliebsamen Überraschungen geschützt zu sein.

Verlangen Sie auch Einsicht in die Vorausschau. Diese wird von der Hausverwaltung jährlich erstellt. Sie enthält die in absehbarer Zeit notwendigen Erhaltungsmaßnahen, die in Aussicht gestellten Verbesserungsarbeiten und die finanziellen Folgen dieser Arbeiten.

Wenn Wohnungseigentum an einem Haus begründet wird, dessen Baubewilligung bereits mehr als 20 Jahre zurückliegt, dann muss Ihnen ein Gutachten einer Ziviltechnikerin oder eines Ziviltechnikers über den Bauzustand vorgelegt werden.

■ Dürfen Sie Umbaumaßnahmen vornehmen?

Wenn Sie größere Umbauten in der Eigentumswohnung/im Reihenhaus planen, informieren Sie sich unbedingt vor dem Kauf bei der Baubehörde. Es kann sich herausstellen, dass Ihre Umbaupläne nach den baurechtlichen Vorschriften nicht möglich sind.

Vergessen Sie dabei auch nicht auf die übrigen Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer. Sehr oft benötigen Sie deren Zustimmung zu Ihren Umbauplänen.

■ Was steht im Wohnungseigentumsvertrag?

Der Wohnungseigentumsvertrag ist eine schriftliche Vereinbarung über die Rechte und Pflichten aller Miteigentümerinnen bzw. Miteigentümer. Darin sind etwa die Benützungsregeln für Keller oder Garage enthalten. Auch finden sich Informationen, welche Zustimmungsregeln es bei baulichen Veränderungen gibt.

Wenn Sie eine gebrauchte Wohnung kaufen, müssen Sie den Wohnungseigentumsvertrag übernehmen. Nehmen Sie daher vorher Einsicht, damit Sie keine bösen Überraschungen erleben. Fragen Sie am besten in der Grundbuchabteilung beim Bezirksgericht nach.

■ Was steht im Verwaltervertrag?

Lassen Sie sich den Verwaltervertrag aushändigen. Aus diesem ergeben sich die Leistungen der Hausverwaltung und das Verwalterhonorar. Außerdem können sich aus diesem Einschränkungen bei den Mitbestimmungsrechten der Miteigentümer ergeben. Etwa könnte darin vereinbart sein, dass Eigentümerversammlungen abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen nicht alle zwei Jahre, sondern in größeren Zeitabständen einberufen werden.

■ Was wurde im Kaufvertrag Ihres Rechtsvorgängers vereinbart?

Aufschlussreich kann auch der Kaufvertrag Ihres Rechtsvorgängers (des Verkäufers) sein. Diesen bekommen Sie direkt vom Verkäufer oder beim Grundbuchsgericht. Daraus lässt sich auch der damalige Kaufpreis entnehmen. Darüber hinaus beinhaltet er unter Umständen Informationen, die auch für Sie kaufentscheidend sein könnten.

■ Wie hoch sind die monatlichen Aufwendungen?

Wenn Sie eine gebrauchte Wohnung erwerben wollen, erkundigen Sie sich bei der Hausverwaltung über die Höhe der Betriebskosten und die monatlichen Beiträge zur Rücklage. Bei neuen Wohnungen wenden Sie sich an die Wohnungseigentumsorganisatorin oder den Wohnungseigentumsorganisator.

Was Sie die Hausverwaltung noch fragen sollten: Wie viel hat die Eigentümergemeinschaft an Rücklagen angespart? Gibt es in der nächsten Zeit Erhaltungsarbeiten an den allgemeinen Teilen des Gebäudes? Sind Wohnungseigentümerinnen bzw. -eigentümer mit ihren Zahlungen in Rückstand?

■ Was war Gegenstand der letzten Eigentümerversammlungen?

In der Eigentümerversammlung wurden möglicherweise Themen besprochen, die für Sie kaufentscheidend sein könnten. Nehmen Sie Einsicht in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.

Daraus wird etwa ersichtlich, ob in nächster Zeit größere Sanierungsarbeiten erforderlich werden. Sie erfahren dabei auch mehr über das Abstimmverhalten der Miteigentümer.

■ Steht das Haus in einem Hochwassergefährdeten Gebiet?

Auch diese Frage kann kaufentscheidend sein. Jedenfalls aber sollte sich die erhöhte Gefahr eines Hochwassers im Kaufpreis widerspiegeln. Holen Sie auch Informationen über mögliche Einschränkungen bei baulichen Änderungen und den Einfluss der Hochwassergefahr auf Versicherungsprämien ein.

Wo kann man nachschauen? https://www.umweltbundesamt.at/umweltsituation/wasser/wasser_daten/

Oder zB für NÖ: https://www.noel.gv.at/noe/Wasser/Hochwasser_Hochwasseranschlagslinien_Niederoesterreich.html

■ Ist die Liegenschaft mit Altlasten belastet?

Altlasten sind für Mensch oder Umwelt gefährliche Verunreinigungen des Bodens oder Abfallablagerungen. Wenn Altlasten bestehen, dann wird Ihnen mit behördlichem Auftrag die Sicherung oder Sanierung aufgetragen. Damit sind erhebliche Kosten verbunden.

Informieren Sie sich über mögliche Altlasten unter www.altlasten.gv.at

Sollte es Altlasten geben, dann nehmen Sie unbedingt Kontakt mit einer rechtskundigen Person auf.

■ Wie hoch ist die Lärmbelastung?

Holen Sie Informationen über die Lärmbelastung durch Straßenverkehr, Schienenverkehr, Flugverkehr und Industrie ein. Diese erhalten Sie unter www.laerminfo.at

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