Baurecht

Drucken
Artikel teilen

Das Baurecht ist das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Bodenfläche eines fremden Grundstücks ein eigenes Bauwerk zu haben. Das Eigentum am Gebäude - unabhängig vom Eigentumsrecht am Grundstück - besteht aber nur zeitlich befristet.

Der Grundeigentümer wird dabei in der Regel als „Baurechtsgeber“ bezeichnet, der andere Vertragspartner als „Baurechtsnehmer“, „Baurechtsinhaber“ oder „Bauberechtigter“.

Sinn und Zweck des Baurechts ist es, dem Grundstücks-Eigentümer seine Rechte an der Liegenschaft zu erhalten. Es wird dadurch auch vermieden, dass dringend benötigte Bauflächen ungenutzt bleiben. Zudem erspart sich der Bauberechtigte den Kaufpreis für den Grund. Er muss dafür aber monatlich oder jährlich einen Bau(rechts)zins an den Grundeigentümer bezahlen, der über die gesamte Laufzeit des Vertrags auch eine ganz erhebliche Summe ausmachen kann.

Das Bauwerk/Gebäude gehört zumindest eine Zeit lang dem Eigentümer des Bauwerks/Gebäudes, das Grundstück gehört weiter dem Grundeigentümer. Diese Personen müssen nicht ident sein.

Das Baurecht entsteht aufgrund eines Vertrags durch bücherliche Eintragung im C-Blatt der belasteten Liegenschaft. Es muss sich auf den ganzen Grundbuchskörper beziehen. Im Anschluss an die belastete Einlage wird im Grundbuch eine eigene Baurechtseinlage eröffnet, die wie ein selbständiger Grundbuchskörper zu behandeln ist. Alle Eintragungen gegen den Bauberechtigten (z.B. Veräußerung oder Belastung des Baurechts) sind in dieser Einlage zu vollziehen. Dem Baurechtsinhaber stehen am Bauwerk die Rechte eines Eigentümers und am Grundstück die Rechte eines Nutznießers zu.

Das Baurecht gilt als unbewegliche Sache, ein errichtetes Bauwerk ist Teil des Baurechtes und somit ebenfalls unbeweglich.

Das Baurecht muss auf eine bestimmte Zeit, also befristet eingeraäumt werden. Es kann im Vertrag, mit dem das Baurecht eingeräumt wird, auf nicht auf weniger als 10 und nicht auf mehr als 100 Jahre bestellt werden. Es endet also mit Zeitablauf. Innerhalb des festgelegten Zeitraumes ist seine vorzeitige Beendigung durch Vereinbarung aber auch möglich.

Bei Erlöschen/Beendigung des Baurechts fällt das Bauwerk an den Grundeigentümer, der den Baurechtsinhaber mangels anderer Vereinbarung mit einem Viertel des vorhandenen Bauwertes entschädigen muss. Meistens findet man aber in den Verträgen, mit denen ein Baurecht eingeräumt wird, nachteilige Vereinbarungen für den Baurechtsnehmer. Etwa die Wahlmöglichkeit des Grundeigentümers, dass er am Ende der Laufzeit

  • das Haus auf Kosten des Baurechtsnehmers abreißen lassen kann oder
  • das Haus gratis in sein Eigentum übernehmen kann; uU sogar noch die Verpflichtung des Baurechtsnehmers zur umfassenden teuren Sanierung, die ihm nicht ersetzt wird.

Solche Verträge sollte man natürlich ablehnen und nicht unterschreiben; am besten ein anderes Grundstück suchen.

Problematisch ist auch das sogenannte Baurechts-Wohnungseigentum. Das funktioniert im Prinzip wie oben geschildert, nur mit dem Unterschied, dass der Bauberechtigte (oft ein professioneller Bauträger) nach Errichtung der Wohn- oder Reihenhausanlage, die Wohnungen/Häuser als „Baurechtswohnungseigentum“ verkauft. Man erwirbt mit Baurechtswohnungseigentum zeitlich befristetes (Wohnungs-)Eigentum an einem Reihenhaus/einer Wohnung. Wesentliche Bedingungen des Vertrags haben aber Grundeigentümer und Bauträger schon festgelegt, als „Käufer“ der Wohnung/des Reihenhauses muss man diese in der Regel „schlucken“.

Das sind dann meist klassisch sogenannte Verträge zu Lasten Dritter, in welche die Käufer einsteigen, ohne sie ändern zu können. Der Grundeigentümer (Baurechtsgeber) und der Bauträger (Baurechtsnehmer) vereinbaren Bedingungen zu ihrem Vorteil, zu Lasten der Wohnungskäufer. Etwa die Bedingung, dass der Wohnungskäufer seine Wohnung dem Grundeigentümer schenken muss; nach Ablauf der Zeit, für die das Baurecht eingeräumt wurde.

Bei einer Baurechts-Eigentumswohnung kommt es also praktisch immer zu einer ständigen Entwertung, ganz anders als bei klassischen Eigentumswohnungen, die über die Jahre betrachtet in der Regel einen Wertzuwachs mit sich bringen. 

Drucken
Artikel teilen
NACH OBEN
Um Ihnen den bestmöglichen Service zu bieten, speichert diese Website Informationen über Ihren Besuch in sogenannten Cookies. Durch die Nutzung dieser Webseite erklären Sie sich mit der Verwendung von Cookies einverstanden. Weitere Informationen über Cookies, sowie welche Daten wir wie lange speichern, finden Sie in unserer Datenschutzerklärung. Dort können Sie auch der Verwendung von Cookies widersprechen und die Browsereinstellungen entsprechend anpassen.